La compraventa de una vivienda cuando el comprador o vendedor es una persona no residente o un extranjero

En España cualquier persona extranjera o no residente en España puede adquirir una vivienda, local, oficina, plaza de aparcamiento y ser propietario sin restricciones.

El proceso de compraventa de vivienda estará sujeto a las mismas condiciones legales que un ciudadano español.

Lo mismo sucede si un extranjero,es ya propietario y desea vender un bien inmueble. Sin embargo, sí que será necesario tener en cuenta unas determinadas particularidades a fin de que la operación jurídica pueda celebrarse correctamente ante notario e inscribirse luego en el Registro de la Propiedad. 

Empecemos por saber que entiende la ley española del IRPF por persona residente:

• Aquellas que permanezcan más de 183 días al año en España.
• Tengan el núcleo de sus actividades en territorio Español, directa o indirectamente.
• Sean el cónyuge no separado legalmente con hijos menores de edad que residan habitualmente en España y dependan de esa persona.

Por tanto para las personas extranjeras o españolas no residentes que no cumplan alguno de los 3 supuestos anteriores se deberán tener en cuenta estas consideraciones:

CUANDO EL COMPRADOR ES EXTRANJERO O ESPAÑOL NO RESIDENTE

En este supuesto, al extranjero o español no residente se le exige que antes de escriturar haya obtenido el Número de Identificación de Extranjeros (NIE). Este puede solicitarse en España en la Oficina de Extranjeros o en la Comisaría General de Extranjería o en el Consulado Español del país solicitante.

Será necesario llenar y firmar un impreso, original y fotocopia del pasaporte o documento de identidad y comunicar las causas que justifican la solicitud,

Además deberá abrir una cuenta en un banco español. Con el NIE y la cuenta bancaria el individuo español no residente o extranjero podrá comprar cualquier propiedad , con los mismos derechos y obligaciones que un residente español.

CUANDO EL VENDEDOR ES EXTRANJERO O ESPAÑOL NO RESIDENTE

Es necesario en este caso también que el extranjero o ciudadano español no residente obtenga el Número de Identificación de Extranjeros. Este documento no tendrá que solicitarlo, puesto que al tener una propiedad en nuestro país se entiende que ya lo posee. Será necesario dicho documento para transferir el inmueble de su propiedad.

Cabe destacar, que cuando se realiza una compraventa en este supuesto, el comprador español deberá ingresar a Hacienda un 3% del precio de compraventa en el momento de otorgar la escritura pública, debiendo ingresar ese 3% del valor de la finca,.Este abono se realiza a través del modelo 211 y tiene el plazo de un mes para ello. Este pago es debido al Impuesto de Renta de personas no Residentes (IRNR).

A esta regla general se aplica la excepción relativa a que no deberá llevarse a cabo dicha retención por el comprador en el supuesto de que el vendedor acredite con una certificación expedida por la Agencia Tributaria que está sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o al Impuesto de Sociedades(IS). El comprador deberá entregar el comprobante y justificante del ingreso al vendedor a fin de que éste, en un plazo no superior a 4 meses, declare la ganancia patrimonial obtenida a Hacienda a través del modelo 210, y en su caso, se le pueda devolver parte del mismo o abone lo que quedase pendiente de tributación.

 IMPUESTOS SUJETOS

El Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal).